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农民工在昆买房 一个艰难的决定

时间:2016-01-09 18:18来源:admin 作者:admin 点击:
农民工在昆买房 一个艰难的决定 日期: 2016-01-07 16:26:03 浏览: 字体:来源: 都市时报 作者: 陆胜成 核心阅读:和妻子一起来昆明打工19年之后,2015年12月初,39岁的曲靖会泽人邓华贷了款,在昆明买下一套40万元的二手房。此前,这对夫妻租住在新迎小

农民工在昆买房 一个艰难的决定

日期:2016-01-07 16:26:03  浏览:  字体:  来源:都市时报 作者:陆胜成

核心阅读: 和妻子一起来昆明打工19年之后,2015年12月初,39岁的曲靖会泽人邓华贷了款,在昆明买下一套40万元的二手房。 此前,这对夫妻租住在新迎小区,上有74岁老母亲,...

  和妻子一起来昆明打工19年之后,2015年12月初,39岁的曲靖会泽人邓华贷了款,在昆明买下一套40万元的二手房。
  此前,这对夫妻租住在新迎小区,上有74岁老母亲,下有3个孩子,其中2个已上学,手头实在不宽裕。但为了让大女儿能在昆明参加中考,他们借了12万元付首付,买下了这套71平方米的二手房。

  就在邓华夫妇后不久,中央开会分析研究今年经济,提出“加快市民化,扩大有效需求,化解房地产库存,稳定房地产市场”。这一提法被认为是让成为房地产库存的“接盘侠”,意即作为城市建设主力军的农民工,也应住进他们盖的房子里,成为的主力军。
  然而,正如邓华夫妇一样,大部分农民工的购房能力实在有限。大城市里的商品房,若没有优惠政策的出台,农民工仅凭己力买不了;而老旧小区里的二手房,他们能付个首付已属不易。何况他们还要担心就业、社保、子女……
  财力的门槛
  一家地产公司的购房客户中,农民工所占比例不到1%。很多农民工嫌城市房价太高,无力购买。
  建筑工人何亮年满31岁的时候,他在昆明终于有了第一套住房。
  何亮的老家在楚雄州禄丰县,17岁就离家去沿海地区打工,但一直“不正经”,没怎么挣到钱。24岁订婚后,他和未婚妻一起到昆明打工,这次他认真起来,7年时间攒下了20多万元。2015年的夏天,他们取出20万元付了首付,在世纪城买下一套总价80万元的商品房。
  “在昆明买房,对我们来说压力太大了。”即使现在有了房,何亮仍然这么认为。2008年刚来昆明时,他从未想过要在昆明买房,只是觉得在昆明挣钱的机会多。起初,他打算在农村老家盖一栋三层小楼,或者在县城买一套新房,就足够了。
  在昆明打工这些年,何亮做过KTV服务员、房产销售员、物业保安等,但是这类职业挣的钱不多,他都是干几个月就换新工作。到了2010年的时候,他做一名建筑工人,“搞建筑活多,很累,但是钱也多。”
  何亮做建筑工人后,每个月能挣五六千元。他的未婚妻在一家商场做销售员,工资也就两三千。他们月能攒下5000元左右,日积月累,才攒够了首付。“(这套房子)完全是我们自己打拼得来的。”何亮感慨,攒了10多万元后,他才真正有了在昆明买房的念头,“之前真的不敢想”。
  “大城市挣钱的机会多,好玩的地方也多,谁不想在里面生活?”何亮说,“前提是你买得起房,你买不起都是白想。”他不像父辈那样很在乎家里的田地,而是希望能在城里生活,养活自己和家人。
  邓华1999年刚来昆明时,租住在新迎小区,两室一厅月租仅150元。到2015年,租金已经涨了10倍。从1999年到2015年,昆明的房价至少涨了10倍。2015年,昆明房价最高是8194元/平方米(3月),最低是7632元/平方米(12月)。
  邓华月薪3400元,他的妻子月薪2200元。二人省吃俭用,月最多只能攒3000元。买下一套二手房后,邓华每月要还1000多元的房贷,还背着一笔12万元的负债——那是他从亲友处借来的。现在,他感觉经济压力“很大很大”。
  据人社部2013年公布的一份调研报告,农民工愿意定居城镇的原因,排在第一位的是“城市就业机会多,收入有保障”。像何亮这样的80后农民工,特别看重就业收入。这份调研报告还提及:近60%的农民工愿意在城镇买房,剩下的那些“不愿意买”的人中,超过70%原因是房价太高。
  “现在农民工一个月挣五六千元比较常见,但是房价高,他们买不起,安不了家。”昆明佳世利策划总监叶成英来自湖南,从事地产行业至今已有11年。他觉得,非昆明户籍的外地人,包括他自己,在昆明打拼买房是的。“在公司的购房客户中,我估计农民工不到1%。”他说。
  根据国家统计局的调查,2014年,全国农民工总数为2.7亿,其中在城镇自购房住的仅为1%。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发表的《农民工市民化与化解房地产库存》一文认为:“农民工在地市级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力”。
  房贷难获批
  农民工没有固定收入和公积金,想申请银行贷款买房很难;银行出于风控考虑,也不愿贷款给这个群体。
  47岁的陈泽来自会泽。但和一般农民工不同,陈泽如今是一个在昆明至少拥有4套房产的商人,不再属于“外来农民工”这个圈子了。在陈泽的圈子里,有很多和他一样,年轻时因敢闯、敢拼而富裕起来的商人。
  上世纪80年代后期,17岁的陈泽来昆明做粮食生意。当时,他的想法很简单:赚1万元,回家,推倒土房,盖一栋新房子。不过,他后来幸运地从几千个小商贩中脱颖而出,成为大批发商之一。1996年,他在昆明贷款买了第一套住房,此后又陆续买了几套住房和商铺。
  陈泽的回忆中,大多是创业时期的艰辛,买房倒算是一件简单的事。“整整,签签字,就办好了。”陈泽说,除了必需的证件外,他向银行提供了营业执照和银行流水,一切都办理得很顺利。他在昆明买房,起初是为了让子女能在昆明读书,之后则主要是为了投资。
  “农民工想买房,也要看银行是否愿意贷款。”叶成英说,来他公司买房的人中多数是有昆明户籍的本地人,或是在正规单位上班的外地人,“还有就是做生意的人,因为有营业执照,可以申请贷款”。
  邓华下决心买二手房,也是为了方便他的大女儿能在昆明参加中考,并继续读高中,考大学。邓华14岁的大女儿从小学到初中都就读于昆明的公办学校,去年秋季升初三,今年面临中考。“进初三后,老师跟娃娃说,要在这边中考读高中,要先赶紧落户。”此前,邓华一直没想过在昆明落户的事儿。
  大女儿学习好,在班里能排前几名,这颇令邓华骄傲。为此,他也下了决心要为女儿的前途而买房。买二手房的原因一是二手房可以落户,二来价格相对便宜。但即使如此,在申请购房贷款时,邓华仍遇到了难题——
  邓华和妻子都属于临时工,在昆明没有缴纳社保,也没有公积金,虽然工资收入还算稳定,但属于“没有单位的人”,开不了工资收入证明。加之夫妻俩每月开支大,存在银行里的钱少,“银行流水不好看”,过不了购房贷款审批。
  最后,还是房产中介想了个办法,连续3个月每月在邓华卡里存入1万元,帮他“假造”了两张收入证明和银行流水,通过了审批。“不是不想按正规程序来办,而是正常办法办不下来。”邓华明知这种办法有问题,但是他同意中介这么做,“这也是为了帮我”。
  “一个农民工手里有三十四万,付首付不成问题,但是没有固定收入和公积金,想申请银行贷款很难。”叶成英认为,按现有的购房政策和贷款规定,农民工买房是不现实的。
  一家国有商业银行房贷经办人对此表示,银行要把控房贷风险,一般不贷给无稳定收入来源,或是还贷能力弱的人群,这不是“嫌贫爱富”,而是风险控制的要求。客户为购房而作假的行为是违规的,若银行后台核查发现作假,将不予贷款,并将涉事客户纳入不良信用记录。
  “没有风险是可以灵活办理的,但起码要有稳定的收入来源。”经办人说。
  定居不容易
  农民工想在城里安居乐业,除了面临房价高的问题,还要面对诸如子女教育、社保、就业等公共服务问题。
  何亮在昆明买房后,就不想回老家了。他觉得种地太辛苦,投入产出比太低。在昆明打工的这几年,他和妻子已经离不开城市生活了。
  但是,陈泽和邓华这种相对年纪较大的人,即便买了房,还想回老家。在昆明买房的前两年,陈泽就已在农村老家盖了一栋新房,花了10多万元。虽然他来昆明打拼多年,但他仍然眷恋老家的田地和亲人,逢年过节总要回老家过,“这是习惯。”
  邓华想回家的主要原因是,他觉得在昆明生活实在不易。至今,他仍想在老家盖一栋新房。然而从1999年到现在,他的这个简单的想法一直都没能实现。每次清明节回老家,他不得不借住在亲戚家里。
  在老家,邓华只有1亩山地,只能种点儿玉米,“吃的都不够”,迫于生计,只有外出打工。可是,老家那片田地依然是他割舍不下的牵挂。
  除了田地,邓华在老家还有低保,在昆明却没有。这算是一份收入,邓华十分关心。在昆明定居后,邓华最渴望的一件事就是办理社保和低保,但是他不知道能不能申请,要怎么申请。
  买房后,邓华把户口迁到了昆明,从此跟老家的低保说了再见。没有低保,他觉得在昆明生活的压力更大了。他现在已不干力气活,而是在一家私人公司为老板开车,妻子则在一家宾馆当服务员。这份工作,邓华觉得还算满意,“不算辛苦”,但他依旧渴望更高的收入。
  “有的农民工觉得,自己手里这二三十万元刚能付个首付,还不如回老家盖一栋好房子。”叶成英认为,把农民工列为房屋销售对象,要考虑更多的因素。“一方面是银行愿不愿意给农民工发放贷款,另一方面是人家愿不愿进城。毕竟城里要有就业机会才行。”
  云南财经大学金融学院教授刘锡标认为,要解决农民工买房的问题,首先是要为其提供工作岗位,有了稳定工作,才有稳定收入,也才能实现安居乐业。而在就业方面,目前传统产业已难以拓展出更多的就业岗位,政府应扶持发展新兴产业创造新的就业机会,并且应积极为进城农民工提供就业培训。
  云南财大房地产研究中心主任张洪教授介绍,昆明城区常住人口近300万,近一半为外来人口,其中大部分是农民工。这个群体在昆明买房,能带动昆明的房地产市场,“肯定有利于楼市稳定发展”。可是如果在城里买了房却不能安居乐业,那买房对农民工来说意义就不大了。
  除了工作,进城的农民工还面临诸如子女教育、社保、就业等公共服务问题,这些问题牵涉到多个领域。张洪教授认为,要推进进城农民工的市民化,需要尽快出台相应的配套政策。
  “进城”需支持
  农民工进城涉及方方面面,需要多个部门参与,制定配套政策。房子,只是其中的一项。
  买房以后,邓华一心想的就是如何尽快还贷。至于中央开会讨论楼市去库存的事,他既不知道,也没心思关注,“现在就想着赚钱、还钱”。不过,提到可能对他有利的优惠政策,他还是会问一问。
  “目前昆明没有专门针对农民工这一群体的购房优惠政策。农民工买房跟其他普通购房者都是一样的。”昆明市住房和城乡建设局一工作人员称,由昆明市委农村工作领导小组办公室牵头,相关部门正在制定配套政策,住建局参与起草购房政策。但昆明市委农办的说法是,中央经济工作会议刚开不久,住建部需要一定时间制定政策,“不可能开完会马上就有相关政策出台”。需等中央出台相关政策后,接下来省、市才会跟进。
  事实确如昆明市委农办所说。据《经济参考报》消息,在中央定调楼市去库存后,住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训,研究去库存方案。虽然方案尚在制定中,但报道称,政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上,增加对农民与农民工购房的支持力度。
  相关政策尚未出台,各方讨论已见诸报端。尽管中央鼓励农民工买房被普遍叫好,但如何让农民工买得起房,且能在城里安居乐业,目前仍在讨论之中。
  刘锡标教授认为,因农民工进城“涉及方方面面”,需要综合多部门参与,制定配套政策。他建议,政府部门在财力允许的条件下,可出资为农民工提供购房担保,或是通过财政贴息方式,鼓励银行在风险可控下,给农民工提供购房贴息贷款。
  张洪教授则建议,政府可通过减免土地出让金和提供税费优惠,降低住房开发成本,以此促开发商降低房价。而在银行方面,鉴于农民工购房资金有限,金融机构在风险可控的条件下,通过发挥金融的杠杆作用比如调低首付比,降低农民工贷款买房的首付压力。
  “农民工进城工作后,老家土地长期闲置,不利于城乡统筹发展。”张洪教授说,在现有法律框架内,农民工可将土地承包经营权或宅基地权转让给村内部农民,从中收取转让费可用来买房。他还建议农民工不一定要买新房,“收入低的可以先买二手房,等到收入高了,再买新房”。
  至于地产开发商,张洪教授建议,在保证开发成本的前提下,开发商应根据自身情况把房价下调到合理的区间,让农民工购房者付得起首付。而在楼盘开发方面,他建议不要总是追求“高大上”。应构建多层次的产品结构,多建满足农民工需求的住房。
  
  (应采访对象要求,文中部分人物为化名)

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